Юридический блок
Порядок оформления и приобретения недвижимости в Испании.
И физическое и юридическое лицо имеет право приобретать недвижимость в Испании: понадобиться лишь действующий заграничный паспорт и достаточные финансовые средства. Никакие другие документы или разрешения не требуются. Продать недвижимость по законам Испании имеет право только сам владелец или лицо, уполномоченное нотариально осуществлять те или иные действия по заверенной нотариусом доверенности.
Процедура приобретения права собственности на недвижимость Испании.
1. После того, как объект выбран и зарезервирован компаний или агентством для покупателя (что свидетельствует о том, что объект был снят с продажи), на имя покупателя открывается счет в местном банке, с которого в дальнейшем должны производиться все платежи, связанные с приобретением недвижимости. Впоследствии с него могут списываться все коммунальные платежи, налоги, страховые взносы, платежи по ипотеке. Процедура открытия счета в испанском банке на имя иностранного покупателя простая и занимает порядка несколько минут. Для этого необходим тодбко действующий заграничный паспорт. Счет может открыть и агент покупателя по заранее оформленной нотариально доверенности.
При открытии счета в Евро сама операция открытия будет бесплатной, но в дальнейшем при положительном балансе будет взиматься ежеквартальная (или ежегодная) комиссия. Первая сумма взноса может быть даже нулевой. После покупателю на руки выдают банковскую книжку, в которой будут учитываться все операции, в срок действия счета. Через три дня выдается дебетовая карта. В испанском банке модно также оформить и кредитную карточку.
2. Ни одна сделка в Испании для иностранцев не осуществляется без наличия NIE (идентификационного номера иностранца). Для получения NIE должны быть основания. Приобретение недвижимости является таковым. После выбора подходящего объекта недвижимости и принятия решения о его покупке составляется частный контракт купли-продажи, в котором указываются условия и способ оплаты покупки. Как правило, в нем описываются обе стороны, объект недвижимости, согласно реестру собственности, фиксируется общая стоимость, налоги и форма оплаты. При подписании контакты, как правило, покупатель выплачивает около 10% от стоимости недвижимости (после чего объект недвижимости снимается с продажи и за покупателем закрепляется эксклюзивное право на покупку данного объекта). Оставшуюся сумму необходимо выплатить в момент подписания купчей (Escritura Publica), которая подписывается покупателем и продавцом в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса. Вся оплата должна быть документально подтверждена. Лучше, если это будет осуществляться посредством банковского перевода на расчетный счет продавца или банковским чеком.
NIE запрашивается в канцелярии местного правительства(Gobernio Civil),в отделе по делам иностранцев,куда нужно предоставлять следующие документы:
а)контракт на покупку недвижимости
б)оригинал или нотариально заверенную копию заграничных паспортов с действующей шенгенской визой, на которой стоит штамп, полученный на паспортном контроле в момент въезда в шенгенское пространство.
Все документы покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости: на вторичном рынке – это физическое лицо, чаще всего, при приобретении новостройки – строительная компания. Сделка купли-продажи недвижимости в Испании всегда проводится нотариально, что обеспечивает максимальную безопасность. Единственный случай, когда покупатель подписывает документ о покупке с агентством – наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право совершения такой сделки от его имени. Агентство недвижимости имеет также право подписывать от имени продавца предварительный частный контракт купли-продажи и принять авансовый (резервационный) платеж, в этом случае достаточно обычной доверенности от продавца.
3. Получение ключей происходит при подписании договора у нотариуса. Как только нотариальный договор купли-продажи подписан, нотариус отправляет факс в Реестр собственности, информируя тем самым о совершенно сделки. Купчую можно забрать из нотариальной конторы через 2-3 дня после подписания. Тридцать дней дается на оплату Гербового сбора и на предоставлении договора в Реестр собственности в оригинале.
Покупка земли
Земля в Испании является таким же объектом купли-продажи, как и строения. Другими словами, любое физическое или юридическое лицо (в том числе иностранное) имеет полное право приобрести в частную собственность участок земли. Исключение – предназначение того или иного земельного участка, установленное государством. Перед оформлением сделки необходимо тщательно ознакомиться с документами об использовании интересующего покупателя участка.
В Испании есть земельные участки, предназначенные только для сельскохозяйственных нужд или предоставляют историческую, археологическую ценность, и застраивать их запрещено законом. Нельзя строить также менее, чем в ста метрах от береговой линии – испанская конституция предусматривает, что прибрежная зона и пляжи находятся в собственности государства. В 1988 г. в Испании был принят закон «О берегах» (Ley de Costas), подтверждающий и расширяющий права государства на прибрежную зону.
В Испании практически вся земля находится в частной собственности. Участки земли продаются и могут в дальнейшем быть использованы под застройку. Покупка земельного участка, на котором не предполагается постройка в течение ближайшего года облагается налогом – 7% плюс нотариальные затраты. Возведение любого здания сопровождается получением лицензии на конкретные проекты с ограничениями для данной местности. Как правило, высота зданий не может превышать трех этажей.
Регистрация юридического лица
При покупке недвижимости в Испании с целью ведения бизнеса необходимо знать, как происходит процесс регистрации предприятия в стране.
Иностранцы имеют право открывать в Испании предприятия со стопроцентным зарубежным капиталом. Однако необходимо иметь в виду, что по закону директор фирмы должен быть резидентом страны. При наличии испанского соучредителя, таких ограничений по гражданству директора нет. Срок открытия новой фирмы – до 1 месяца.
Самые распространенные формы собственности – акционерное общество с неограниченной ответственностью – Sociedad Anonima (S.A.) и общество с ограниченной ответственностью - Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.L.) Регистрация фирмы предусматривает следующие этапы:
• заключение договора с юристом на ведение дел фирмы;
• выбор трех вариантов названия фирмы: через асессора их надо отправить в Мадрид в регистрирующий орган на проверку уникальности, расположив согласно предпочтительности в порядке убывания. Срок ожидания ответа – 2 недели;
• открытие расчетного счета в испанском банке после регистрации имени компании;
• перевод на счет компании полной суммы уставного капитала. Минимальный размер уставного капитала в Испании для общества с ограниченной ответственностью (S.L.) составляет 3006 евро, а для общества с неограниченной ответственностью (S.A.) – 60 тыс. евро;
• подготовка вместе с асессором устава создаваемого общества, содержащего следующие сведения: порядок передачи акций; структуру и компетенцию органов управления общества и порядок принятия ими решений; обязанности по ведению бухгалтерской отчетности; порядок реорганизации и ликвидации общества; порядок разрешения споров;
• заверка устава у нотариуса;
• заказ печати фирмы;
• отправка асессором устава на регистрацию в Торговую палату Испании для внесения предприятия в государственный реестр, в налоговые органы для получения идентификационного налогового номера (CIF).
Нотариальная заверка учредительных документов происходит в присутствии учредителей и администратора. Данные об обществе вносятся в Registro Mercantil (торговый реестр), территориально соответствующий юридическому адресу общества. Стоимость этих процедур процедуры зависит от размера уставного капитала. Налоговый сбор за учреждение фирмы составляет 1% от его суммы.
Завершает процесс декларация в налоговых органах: получение номера налоговой идентификации (NIF) и регистрация в соответствующем органе налоговой инспекции.
Найди свой дом
Специальные предложения
Сопутствующие расходы
Согласно закону при покупке недвижимости (заключении договора) в Испании покупатель оплачивает НДС (7% от официальной стоимости в купчей для жилых объектов, 16% для коммерческих объектов и земельных участков), государственные сборы и услуги нотариуса (около 1-2% от цены объекта), а также регистрацию купчей. Оформление NIE (идентификационного номера иностранца) для регистрации сделки стоит до 500€. Все сборы подлежат уплате при завершении сделки, когда продавец и покупатель подписывают окончательный контракт, который подписывается и заверяется нотариусом.
По закону NIE необходим всем иностранцам при фигурировании в нотариальных актах и регистрационных органах для покупки недвижимости, автомобиля или открытия испанской фирмы. Также этот номер используется при заполнении налоговых платежей.
Для оформления NIE необходимо иметь действующий загранпаспорт, действующую испанскую визу, таможенный штамп о въезде в Испанию, два цветных фото 3×4, заполненную форму соответствующего образца. Срок оформления – 30 рабочих дней.
Ипотека в Испании
Многие банки Испании готовы предоставить ипотечный кредит на покупку или строительство недвижимости (под залог этой недвижимости). Сумма кредитования оставляет 50-60%, иногда до 65-70% от оценочной стоимости недвижимости. Обычный срок кредитования составляет от 10 до 30 лет и зависит от возраста заемщика. Возможно и досрочное погашение кредита. Ссуды в зависимости от банка предоставляются под 5-5,5% годовых на первые 6 месяцев, иногда на первый год. Условия изменения ставки кредитования фиксируются в кредитном договоре. Как правило, выплаты происходят ежемесячно, реже – ежеквартально. В число испанских банков, которые выдают кредиты иностранцам, входят BBVA, Unicaja, Caixa Catalunya, Caixa de Girona, Caja Madrid.
Для оформления кредита необходимо предоставить в банк загранпаспорт, справку о зарплате по месту работы или справку о доходах. По испанскому законодательству сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30% от месячного дохода.
Некоторые банки дополнительно просят форму 2/НДФЛ для граждан России, налоговую декларацию либо какой-нибудь документ об отсутствии задолженности по налогам для граждан СНГ и Балтии. Также полезно иметь при себе документы, доказывающие финансовую состоятельность, например, свидетельства о владении недвижимостью в любой стране мира, акциями, предприятиями или долями в них, выписки с банковских счетов. Банки Испании всегда гарантируют конфиденциальность предоставляемой информации.
